拐点已至?7月楼市、地市愈加严峻

  • 日期:08-20
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表面上看,7月份房地产市场淡季不淡,但实际市场加速转冷,供货压力进一步加剧,市场需求明显不济。土地市场更为严峻,融资收紧对土地市场影响将是“致命”的,场拐点已至

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房企供货压力进一步加剧,

供应量环比降22%同比增2%

正如我在《2019年上半年房地产市场总结与展望》中所提到的,上半年市场最大压力来自于供应。联系到6月份房企冲业绩,供应显著放量,进一步加剧房企供货压力。7月份,28个重点监测城市新增供应量较上月减少22%,略微增加2%。其中,一线城市分别下跌15%和6%,上海,广州和深圳的供应量大幅下降。他们都逐年进入下行通道。北京的供应量没有下降,同样和连锁店都实现了正增长。

24个二线和三线城市的供应量环比下降24%,同比下降5%。近80%的二线和三线城市的供应量都有所缩减,而且连锁比率也有不同程度的下降。宁波和海口已大幅减少,下降超过-60%。仅在武汉,青岛等二,三线城市,供应量略有回升,增速在15%以内。

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表面上淡季不淡、实际市场加速转冷,

成交量环比跌11%同比升2%

从表面上看,7月份的房地产市场似乎有一种错觉,认为淡季并不疲软。 28个重点监测城市的数量较上月下降11%,同比仍增长2%。主要是由于申请因素延迟,6月底的住房业务,大量未售出房屋的表现一直推迟到7月份。其中,一线城市数量全线下降,同比增长21%,仅上海一年同比下降11%。北京,广州和深圳均同比增长,北京同比增长一倍。

24个二线和三线城市的交通量较上月下降了12%,与去年同期基本持平。二三线城市近60%的成交量较前期高位回落,重庆和济南下跌超过-30%,长沙下跌63%。二线和三线城市的营业额近4%已经同比调整。长沙和重庆的交易量同比大幅萎缩。受延迟备案等各种因素影响,昆明,武汉等交易量仍处于较高水平,同比翻番。

实际上我认为7月份房地产市场正加速转冷,市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕,3月份以来的“小阳春”行情早已戛然而止,后续置业需求明显不济,部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。

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库存风险整体可控,近6成库存量环比回落,

近8成消化周期低于12个月

该市近60%的库存量较上月回落,而南京,海口和宁波的库存均下降超过-10%。此外,近40%的城市消化周期在12个月内控制,重庆,杭州,武汉等不到6个月,表明现阶段的房地产库存风险总体可控。然而,由于房地产市场放缓,厦门和大连的库存量明显偏高,消化周期超过20个月。存货风险仍需警惕。

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土地市场更为严峻,

成交量价齐跌、溢价率连续3个月回落

7月份,土地市场拐点已至,成交量价齐跌,溢价率连续3个月回落,真实反映房企拿地态度趋于谨慎。具体来说,300个城市商业用地的交易量为1.79亿平方米,比同期低8%和7%。平均楼面价格为2,702元/平方米,较上月下降11%,同比上涨6%。土地拍卖的保费率进一步下降至12.9%,比上个月下降了6个百分点。每个城市的保费率全线下降,一线城市跌至4.1%的低位。

我想土地市场更为严峻,融资收紧犹如釜底抽薪,其对土地市场影响将是“致命”的。鉴于7月份乃是下半年土地投资的阶段性低点,叠加2018年土地市场拐点起始于7月份,预计下半年土地市场将延续相较低迷的走势。

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昨日,中央政治局会议提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。在我看来,政治局会议已然释放房地产调控仍需从紧执行的信号,预计8月份楼市、地市将继续走弱。